Non-respect d’une promesse d’achat : intentez une action en passation de titre auprès d’un avocat en droit immobilier!

La parole donnée est obligatoire en droit québécois. C’est pourquoi, lorsqu’une personne s’engage à vendre ou acheter une maison par l’entremise d’une promesse d’achat, l’obligation de donner suite à la transaction se cristallise. Advenant qu’une des parties à la promesse souhaite se désister de celle-ci en violation de vos droits, vous n’êtes pas laissé au dépourvu le bec à l’eau : l’action en passation de titre pourrait bien être votre remède juridique de choix.

Vous êtes incertain de l’étendue de vos droits conférés par la promesse d’achat signée? C’est tout à fait normal, mais sachez que les avocats en droit immobilier ont plus d’un tour dans leur sac pour forcer la conclusion d’une transaction lorsqu’une promesse d’achat a été validement signée.

Qu’est-ce qu’une promesse d’achat et quelles sont ses implications légales?

L’action en passation de titre est la solution juridique applicable lorsqu’il y a violation d’une promesse d’achat valablement conclue. Mais quels sont les droits conférés par une telle promesse? S’agit-il réellement d’un contrat ou d’une simple entente sans réelle valeur?

Le droit qualifie la promesse d’achat comme étant un « avant-contrat ». Cela implique qu’il s’agit d’une entente conclue dans le but de signer un contrat futur. Dans le contexte d’une vente de maison, par exemple, la promesse d’achat sert donc à stipuler les conditions de l’acte de vente qui sera ultérieurement signé devant notaire.

Ainsi, pour répondre à la question, bien que la promesse d’achat soit un avant-contrat et non le contrat final, elle a toute la force d’un contrat et les parties s’engagent donc à y donner suite. Toute violation de la promesse d’achat constitue ainsi la violation d’une obligation contractuelle donnant ainsi ouverture aux remèdes prévus par la loi lors de telles situations.

Quelles sont les conditions pour former une promesse d’achat valide? Tout commence par une offre provenant de l’acheteur ou du vendeur proposant d’acheter la propriété à un prix déterminé. Lorsque la personne qui reçoit l’offre s’engage à la prendre en considération pour une durée déterminée ou un délai raisonnable, nous sommes en présence d’une promesse unilatérale, signifiant que l’offrant ne peut plus vendre à un tiers, mais le potentiel acheteur n’est pas tenu de l’acheter.

C’est lorsque ce dernier accepte l’offre qu’il y a formation d’une promesse d’achat bilatérale, signifiant que désormais, aussi bien l’acheteur que le vendeur sont tenus de donner suite à la transaction projetée.

Quelle est la différence entre une promesse d’achat unilatérale ou bilatérale? C’est au niveau des engagements de chacun qu’on retrouve une différence. En effet, la promesse unilatérale ne crée d’obligations qu’envers l’offrant (soit le vendeur ou l’acheteur potentiel).

Pourquoi signer une promesse d’achat s’il ne s’agit pas du contrat final? L’avant-contrat qu’est la promesse d’achat n’équivaut pas à la vente, signifiant que le transfert de propriété n’a pas lieu au moment de signer celle-ci, mais bien au moment de signer l’acte de vente devant notaire. L’utilité de la promesse est toutefois incontestée.

C’est une façon de prévoir les conditions d’un contrat complexe comme la vente d’une maison. Par exemple, c’est la promesse qui stipule les conditions pour accomplir la vente, dont l’inspection, le financement, le prix et les délais.

Les éléments qu’une promesse d’achat bien rédigée devrait contenir!

Êtes-vous certain que la promesse d’achat que vous avez signé contient bien tous les éléments utiles pour conclure le contrat projeté? Plus une promesse est rédigée de façon complète, plus la preuve de la violation du cocontractant se fera aisément. Voici donc ce que contiennent les promesses d’achat usuelles et dument formées :

-Le notaire qui recevra l’acte de vente

-Les délais d’acceptation et de signature

-Description de l’immeuble vendu

-Financement conditionnel de l’acheteur

-Clause d’inspection de l’immeuble

-Date du transfert des titres

Notez bien que l’absence de certaines de ces clauses dans votre promesse d’achat ne signifie pas qu’elle soit invalide, bien au contraire. En effet, ces clauses servent à prévoir en détail les modalités de l’acte de vente, mais en réalité, l’acceptation d’une offre contenant les éléments essentiels de la vente de la maison suffit à créer une promesse d’achat valide.

Les conditions de l’action en passation de titre : est-ce toujours une solution adéquate?

Maintenant que le fonctionnement de la promesse d’achat n’a plus de secrets pour vous, il est temps de parler des remèdes juridiques applicables en cas de violation, notamment l’action en passation de titre. Expliqué simplement, ce recours consiste à déposer une demande en justice afin qu’un juge oblige le vendeur ou l’acheteur à donner suite à la vente conclue dans la promesse.

Ainsi, le vendeur ou l’acheteur qui souhaite se désister sans motif valable de la transaction pourrait se voir forcé par le tribunal à respecter la promesse. Encore faut-il que la promesse ait été valablement conclue en respectant les conditions de formation et il ne faut surtout pas que le vendeur ait transféré la propriété à un tiers…

En effet, l’action en passation de titre n’est d’aucune utilité lorsque le vendeur a vendu la maison à un tiers en violation de la promesse, et ce, même si celle-ci avait été valablement conclue. Le seul recours disponible à la partie lésée sera donc le recours en dommages-intérêts.

Quelles sont les conditions du recours en dommages-intérêts suite à la violation d’une promesse d’achat? L’acheteur ou le vendeur parti à la promesse devra, pour sa part, avoir respecté les conditions de la promesse pour se prévaloir du recours en dommages-intérêts.

D’ailleurs, une telle action en justice peut être intentée accessoirement à l’action en passation de titre ou encore comme action principale lorsque la propriété a été vendue. La compensation accordée sera à titre compensatoire pour les dommages subis par la violation de la promesse.

Le recours en dommages-intérêts est donc une solution beaucoup moins intéressante que l’action en passation de titre dans bien des cas. C’est pourquoi vous devez agir rapidement auprès d’un avocat avant que la propriété ne soit vendue à un tiers en violation de vos droits.

Voici donc toutes les conditions pour intenter une action en passation de titres avec un avocat!

Les étapes d’une action en passation de titres après la violation d’une promesse d’achat!

L’action en passation de titre n’opère pas automatiquement. C’est donc dire qu’en présence d’un acheteur ou d’un vendeur qui refuse de donner suite à la promesse d’achat, vous n’aurez pas d’autre choix que d’intenter un recours devant le tribunal avec l’aide d’un avocat pour obtenir gain de cause.

Qui dit action en justice dit également procédure complexe, alors voici les principales étapes avec lesquelles un avocat aura le mandat de vous assister!Mise en demeure. Voyez l’étape de la mise en demeure comme le fait de donner une dernière chance au cocontractant en défaut de s’exécuter et de transférer la propriété tel que convenu. L’action en passation de titre exige que la personne intentant le recours offre au contrevenant d’exécuter le recours.

Intenter l’action dans un délai raisonnable. Les tribunaux ont développé avec le temps un critère nécessitant que l’acheteur ou le vendeur lésé intente leur recours en passation de titre dans un délai raisonnable à partir du défaut de donner suite à la promesse.

Que peut faire l’acheteur qui constate les mauvaises intentions du promettant-vendeur? Advenant que l’acheteur ait vent du fait que le vendeur souhaite violer la promesse et même vendre la propriété à un tiers, celui-ci dispose de moyens légaux pour protéger son droit.

En effet, lorsqu’il a de sérieuses raisons de penser que le vendeur rendra l’exécution de la promesse impossible, l’acheteur peut demander une injonction pour empêcher le vendeur de transférer le titre de propriété. La mise sous séquestre ou la saisie avant jugement de la maison concernée sont également des mesures conservatoires envisageables.

Chose certaine, aucune action en passation de titre ne saurait être invoquée sans l’assistance d’un avocat qualifié en matière immobilière. Soumissions Avocat peut toutefois vous mettre en contact avec l’un d’eux sans problème!

Est-il possible de se désister d’une promesse d’achat légalement?

La promesse d’achat étant un avant-contrat, il arrive que des conditions y soient prévues pour permettre à une des parties de s’en défaire. Dans un tel cas, les parties ne seront plus tenues d’y donner suite et la personne exerçant son droit de retrait ne pourra être tenue de respecter la promesse. Les principales défenses qu’un contractant peut soulever pour se défaire d’une promesse sont donc :

Alléguer la nullité de l’entente. Même si elle n’est qu’un avant-contrat, la promesse d’achat est assujettie aux mêmes conditions de validité et de formation que tout autre contrat. Il faut donc être en présence d’une offre (promesse unilatérale) et d’une acceptation (promesse bilatérale) ainsi que d’un consentement donné de façon libre et éclairé pour que la promesse soit conclue validement.

L’existence d’une convention d’arrhes, d’un acompte ou d’une faculté de dédit constitue une seconde défense efficace pour justifier l’annulation d’une promesse d’achat. La convention d’arrhes est une clause insérée dans la promesse permettant aux parties de « racheter » le droit de se dégager de leurs obligations. Un mécanisme différent, mais aux effets similaires, peut être mis en place via le dépôt d’un acompte non remboursable.

Lorsqu’une personne se défait de la promesse en se prévalant d’une de ses clauses, celle-ci est habituellement dégagée de ses obligations, mais elle perd le montant stipulé au bénéfice du cocontractant qu’elle laisse au dépourvu.Le délai de déchéance s’il est stipulé de rigueur représente une défense fatale justifiant le désistement d’une promesse d’achat. En effet, lorsqu’une promesse d’achat est assortie d’un délai pour conclure l’acte de vente, les parties à celle-ci demeureront liées s’ils dépassent le délai, à moins qu’ils n’aient affirmé le contraire de façon expresse dans l’entente. Lorsque c’est le cas, le fait de dépasser le délai stipulé comme étant de rigueur annule la promesse.

Faites respecter la promesse d’achat signée avec l’aide d’un avocat!

La promesse que vous avez signée respecte tous les critères mentionnés? Votre cocontractant s’est bel et bien engagé à vous vendre ou à acheter la propriété au cœur du litige? N’attendez plus et contactez dès maintenant un avocat spécialisé en droit immobilier afin d’envisager l’action en passation de titre!

Tel qu’expliqué, l’action en passation de titre ne peut être intentée que si le vendeur n’a pas encore transféré la propriété à un tiers. Dans le cas contraire, vous devrez vous contenter du recours en dommages-intérêts, alors si vous préférez obtenir la propriété plutôt qu’une compensation monétaire, ne perdez pas de temps.

Soumissions Avocat peut vous aider à agir rapidement auprès d’un avocat qualifié! Remplissez le formulaire en bas de page et vous serez mis en contact gratuitement avec un avocat spécialisé en droit immobilier.

Nos services ne vous engagent à rien et vous permettent d’explorer la possibilité d’une action en passation de titre, alors qu’attendez-vous pour nous contacter?